O que significa um investimento ser eficiente em termos fiscais? Significa o grau em que o investimento maximiza os retornos e minimiza os impostos. Ao avaliar a eficiência fiscal de um investimento, os dois fatores mais importantes a serem considerados são a taxa de imposto e o prazo. Na escala de eficiência tributária, o investimento ideal é tributado às alíquotas mais baixas com parcela significativa do passivo tributário diferido – tudo isso com alto retorno.  
     A economia de impostos é um fator importante na construção de riqueza, mas não deve ser o foco. O foco deve ser o retorno sobre o investimento após os impostos. Não importa se o seu investimento é tributado a taxas mais baixas, se o seu investimento não render dinheiro.

 

Veja exemplo abaixo:
INVESTIMENTO DA DÍVIDA
Suposições -

Prazo:  2 Anos

Taxa de juros:  6%

Taxa de imposto:  37% (taxa individual mais alta)

Retorno Anual Após Impostos:  3.78%

INVESTIMENTO DE CAPITAL  
Suposições -

Período de retenção:  2 Anos

Valorização Total:  7%

Valorização média anual:  3.5%

Taxa de Imposto:  20% (Taxa de Ganhos de Capital de Longo Prazo)

Retorno Anual Após Impostos:  2.8%

     Neste exemplo, embora o investimento em ações seja tributado à taxa mais baixa de ganhos de capital de longo prazo, o investimento em dívida é uma alternativa melhor porque o retorno após os impostos é maior do que o do investimento em ações. A questão é que, ao determinar a eficiência tributária de um investimento, não se esqueça de maximizar os retornos.  
     Em termos de eficiência fiscal, não há melhor investimento do que investimentos imobiliários comerciais passivos (CRE), porque os investimentos em CRE não apenas oferecem o potencial de retorno acima do mercado, mas também oferecem uma variedade de benefícios fiscais que permitem que você mantenha mais o que você faz a curto prazo, bem como a longo prazo.
 
Os benefícios fiscais dos investimentos passivos de CRE podem ser divididos em três categorias principais:
 1. Taxas mais baixas.

2. Deduções e isenções fiscais.

3. Diferimento e eliminação de impostos.

Baixas taxas.

     Passive CRE investments are typically organized as partnerships - limited partnerships and limited liability companies being the most common types. The advantage of partnerships is that distributions incidental to ownership of a partnership interest are treated as capital gains, and distributions made after a minimum one-year holding period are treated as long-term capital gains and taxed at a maximum rate of 20%.  

     Suponha que você invista em CRE contribuindo com capital para um investimento de private equity ou fundo privado em troca de uma participação de parceria. Nesse caso, se você mantiver esses juros por pelo menos um ano, todas as distribuições depois disso serão tributadas pela taxa de ganhos de capital de longo prazo versus a taxa normal. Se você estiver na faixa de imposto individual mais alta, pagará 20% contra 37%, a alíquota marginal individual mais alta.
 
Deduções e isenções
 
Deduções
     Como indivíduos que podem deduzir uma variedade de itens de sua renda bruta: juros de hipotecas, mensalidades e despesas de home office, parcerias que possuem CRE podem deduzir despesas significativas que são repassadas aos investidores individuais no nível do parceiro.   
 
Algumas das deduções mais comuns relacionadas a imóveis incluem:
1. Depreciação (Acelerada).

2. Juros Hipotecários.

3. Imposto Predial.

4. Despesas Operacionais.

5. Reparos.

Isenções
      Um benefício fiscal adicional para investidores de fundos privados é a isenção do pagamento de impostos sobre a folha de pagamento FICA (Segurança Social e Medicare) sobre a renda de sua parceria. Isso representa uma economia adicional de 7,65% ao ano.  
 
Diferimento de impostos e diferimento de eliminação
 
Deferral
  sem entrar em muitos detalhes, o imobiliário passivo oferece várias oportunidades para diferir ganhos em anos futuros por meio de estruturas como 1031 trocas e investimentos em Fundos de Oportunidade Qualificadas em Zonas de Oportunidade.
      O diferimento do imposto também pode ser obtido na forma de valorização do imposto diferido, onde o crescimento de um investimento é diferido pelo imposto até que a participação da sociedade seja vendida, transferida ou liquidada de outra forma ou o ativo subjacente seja vendido ou alienado de outra forma.  
 
Eliminação
      Tomemos, por exemplo, IRAs autodirigidas (SDIRAs). Como os SDIRAs permitem investimentos em ativos alternativos, como CRE passivo, eles oferecem aos investidores a oportunidade de aproveitar benefícios fiscais adicionais.
      O que é melhor do que pagar impostos mais baixos? Não pagando nenhum imposto. A maior oportunidade única para eliminar impostos pode ser encontrada através da alavancagem das contas de aposentadoria.
Considere os benefícios de investir com um Roth IRA autodirigido. Com um Roth IRA autodirecionado, se você tiver menos de 50 anos, poderá contribuir com até US $ 6.000 por ano para um IRA e US $ 1.000 adicionais se tiver 50 anos ou mais. Como você contribui para um Roth IRA autodirigido com dólares pós-impostos, seus investimentos crescerão isentos de impostos.
 
 Agora vamos revisitar nosso exemplo acima, mas vamos lançar um investimento passivo de CRE...
 
INVESTIMENTO DE DÍVIDA
 Premissas –

Prazo:  2 Anos

Taxa de juros:  6%

Alíquota:  37% + 7.65% (Alíquota Individual Mais Alta + FICA)

Retorno Anual Após Imposto:  3.32%

PREMISSAS DE INVESTIMENTO DE CAPITAL
Premissas -

Período de retenção:  2 Anos

Valorização Total:  7%

Valorização média anual:  3.5%

Taxa de Imposto:  20% (Taxa de Ganhos de Capital de Longo Prazo)

Retorno anual médio após impostos:  2.8%

PASSIVE CRE INVESTMENT
Premissas -

Período de retenção:  2 Anos

Annual Cash Flow:  5%

Valorização Total:  10%

Valorização média anual:  5%

Taxa de Imposto: 20% (Taxa de Ganhos de Capital de Longo Prazo)

Retorno anual médio após impostos: 8%

      É uma simplificação excessiva porque não considera o valor do dinheiro no tempo do diferimento do imposto da valorização e não calcula a taxa de imposto efetiva da faturação nas deduções de faturação. Ainda assim, deve ilustrar a eficiência tributária desses tipos de investimentos.  
 
      É fácil ver por que os investimentos passivos em CRE geram altos retornos após impostos.
 
Os investimentos passivos em CRE não apenas geram retornos acima do mercado, mas os benefícios fiscais significativos concedidos permitem que você mantenha mais do que ganha, tornando os investimentos passivos em CRE um dos investimentos mais eficientes em termos de impostos.

 

Andrew Lanoie - Co-Founder
 Four Peaks Capital Partners LLC

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